Real-estate law – Häufig gestellte Fragen

Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz müssen Sie neben dem eigentlichen Kaufpreis mit verschiedenen Nebenkosten rechnen. Dazu gehören die Handänderungssteuer, die je nach Kanton zwischen 1% und 3,3% des Kaufpreises beträgt. Im Kanton Fribourg liegt diese Steuer bei 1,5% und wird üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Hinzu kommen Notariatsgebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, Grundbuchgebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie allfällige Kosten für die Errichtung eines Schuldbriefs, falls der Kauf über eine Hypothek finanziert wird. Insgesamt sollten Sie mit Nebenkosten von etwa 3% bis 5% des Kaufpreises rechnen. Wir empfehlen, diese Kosten frühzeitig in Ihre Finanzplanung einzubeziehen.

Gesetzlich ist ein Anwalt für den Immobilienkauf in der Schweiz nicht vorgeschrieben – die notarielle Beurkundung wird vom Notar durchgeführt. Dennoch empfehlen wir dringend, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt weder Käufer noch Verkäufer. Ein Anwalt hingegen kann Ihre Interessen gezielt wahrnehmen, den Kaufvertrag auf nachteilige Klauseln prüfen, eine Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durchführen und sicherstellen, dass keine versteckten Belastungen oder Dienstbarkeiten bestehen. Besonders bei grösseren Transaktionen, Baulandkäufen oder Liegenschaften mit komplexer Eigentümerstruktur ist anwaltliche Begleitung unerlässlich.

Eine Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht, das einem Dritten bestimmte Nutzungsrechte an Ihrem Grundstück einräumt oder Ihnen bestimmte Handlungen untersagt. Häufige Beispiele sind Wegrechte, Leitungsrechte für Wasser oder Strom, Bauverbote oder Näherbaurechte. Dienstbarkeiten werden im Grundbuch eingetragen und gehen beim Verkauf einer Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Es ist daher äusserst wichtig, vor dem Kauf einer Liegenschaft alle bestehenden Dienstbarkeiten sorgfältig zu prüfen. Manche Dienstbarkeiten können den Wert einer Immobilie erheblich mindern oder geplante Bauvorhaben einschränken. Unser Team hilft Ihnen, Dienstbarkeiten zu verstehen, zu verhandeln oder gegebenenfalls löschen zu lassen.

Der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland unterliegt in der Schweiz dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller). EU/EFTA-Bürger mit einer gültigen Aufenthaltsbewilligung (B oder C) können grundsätzlich frei Wohnimmobilien für den Eigenbedarf erwerben. Für Drittstaatsangehörige und für den Erwerb von Ferienwohnungen oder reinen Kapitalanlagen gelten strengere Regeln – hier ist in vielen Fällen eine Bewilligung der kantonalen Behörde erforderlich. Die Kontingente für Ferienwohnungen sind begrenzt und variieren von Kanton zu Kanton. Wir beraten Sie umfassend zu Ihren Möglichkeiten und begleiten Sie durch das Bewilligungsverfahren.

Das Schweizer Mietrecht bietet Mietern einen starken Schutz. Als Vermieter müssen Sie zahlreiche Vorschriften beachten, darunter die Pflicht, den Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular bekannt zu geben, die Einhaltung der Kündigungsfristen und -termine sowie die korrekte Berechnung von Mieterhöhungen. Mietverträge sollten klar formuliert sein und alle wesentlichen Punkte regeln: Mietzins, Nebenkosten, Kaution, Unterhaltspflichten und Hausordnung. Als Mieter haben Sie das Recht, den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Einzug bei der Schlichtungsbehörde anzufechten, wenn Sie ihn für missbräuchlich halten. Wir empfehlen beiden Parteien, den Mietvertrag vor der Unterzeichnung anwaltlich prüfen zu lassen.

Wenn ein Baugesuch öffentlich aufgelegt wird, haben betroffene Nachbarn und Dritte in der Regel 30 Tage Zeit, eine Einsprache einzureichen. Die Einsprache muss schriftlich erfolgen und begründet sein – sie muss darlegen, inwiefern das Bauprojekt gegen Bauvorschriften verstösst oder die Rechte des Einsprechers verletzt. Die Baubehörde prüft die Einsprache und versucht zunächst, eine einvernehmliche Lösung zwischen den Parteien zu finden. Gelingt dies nicht, entscheidet die Behörde über die Einsprache. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben werden. Als Bauherr oder Einsprecher ist es ratsam, frühzeitig einen Anwalt beizuziehen, um die Erfolgsaussichten realistisch einzuschätzen und die richtigen Schritte einzuleiten.

Die Kosten für eine anwaltliche Beratung variieren je nach Komplexität und Umfang des Mandats. Bei Shepherd Immobilienrecht bieten wir eine kostenlose Ersteinschätzung an, bei der wir Ihr Anliegen besprechen und den voraussichtlichen Aufwand abschätzen. Danach arbeiten wir entweder auf Stundenbasis oder vereinbaren bei klar abgrenzbaren Mandaten einen Pauschalbetrag. Unsere Stundensätze bewegen sich im branchenüblichen Rahmen und werden Ihnen vor Mandatsbeginn transparent mitgeteilt. Für einfache Vertragsprüfungen können Sie mit Kosten ab CHF 500 rechnen, während komplexere Transaktionen oder Streitigkeiten entsprechend mehr kosten können. Wir legen grossen Wert auf Kostentransparenz und informieren Sie laufend über den Stand der Kosten.